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Hernandez Realty Group

Frequently Asked Questions

WHAT YOU SHOULD EXPECT FROM YOUR AGENT!

Constant Communication…

You should expect to hear or receive a progress report at least twice per month. Even if there has been little or no activity on your home, you should  hear about it from your agent.

Availability to Handle Inquiries…

From you and from prospects! I welcome calls to our office. If you have any concerns, I want to deal with them immediately. If I am not in the office, please call my cellular

Constant and Effective Advertising…

Your agent should have a plan to let you where, when, and how often your home will be showcased. Various advertising magazines are available, Point South, Ojo del Lago,            Guadalajara Reporter and Lake Chapala Review.

Full-Time, Dedicated Effort…

You should expect no less than 100% effort from your agent. I am dedicated to serving the best of my sellers.

THE TOP TEN REASONS FOR BUYING A HOME IN THE LAKE CHAPALA AREA

  1. The beauty of the area with many tropical plants and trees also includes 100 miles of frontage on Lake Chapala and the majesty of the Sierra Madre Mountains.
  2. The warmth and hospitality of the residents is contagious. You will feel right at home !
  3. The exceptional climate, cooled a bit by the mile high altitude and warmed by the sun filled days gives you a moderate climate year round.
  4. The low crime rate in the area gives you a feeling of safety.
  5. An International airport is minutes away therefore giving you easy  access.
  6. The cost of living is low and people tend to entertain at home a lot, therefore spending less.
  7. There are so many active community service and social organizations that welcome the participation of new residents of Ajijic. Many have taken lessons in Art, Spanish, horseback riding, tennis, and dance. Others find the time now to get in a regular exercise regime and at least daily walks.
  8. There is so much to do that your family and friends will love to visit.
  9. Despite the small village atmosphere, Ajijic offers a wide range of services and amenities, including many fine restaurants.
  10. There is a genuine feel of Mexican village life set along the cobblestone streets. The laid back Nationals way of life seems to rub off and you will find that you are stress free which can add many years to your life !

AN UNBEATABLE QUALITY OF LIFE !!

Frequently Asked Questions


Buying a Home in Jalisco Mexico

What Do You Need to Buy Real Estate in Mexico?

  • Passport
  • VISA – With readable stamp on back
  • 10% of Purchase Offer Price for down payment (earnest money)
  • A Notary (Attorneys who have been appointed to the position of Notary).
  • SRE Notification (Secretary of External Relations).
  • Do You Own the Land?

Yes. There are restrictions on ocean front properties and properties bordering other countries.

How Do I Receive Title to My Real Estate? You Have a Choice:

  1. Direct Deed (Similar to the USA)
  • Beneficiaries: Must be Direct Line or Spouses
  • No Annual Fees
  1. Trust – The Property is held in TRUST by a Bank of Your Choice
  • Benefits: Anyone can be named a beneficiary
  • Problems: Annual Fee to the Bank of Approximately $450 USD per year
  1. Who Pays the Closing Costs?
  • The Buyer pays all closing costs
  1. What Does the Seller Pay?
  • Commission.
  • Capital Gains (if applicable)

Owning Property in Mexico

How do you purchase property in Mexico?

Since 1973, non-Mexican citizens have been able to purchase property in México, with only coastal and border properties owned through a trust deed established with a Mexican bank. Foreigners may directly own rural or urban land in the interior of México, with certain limitations on specific agricultural tracts.

Financing

Real estate transactions in México are generally cash transactions, with limited cases of owner financing available. The. high cost of money (interest rates) has made financing properties unattractive to many. Until recently, there has been an absence of mortgage company services in the area. There are now a few foreign companies or investors making medium term loans available. You may wish lo investigate this.

Trust Deed Ownership in México

How does the trust deed work?

The bank (known as the trustee) holds the trust deed for the person who is purchasing the property (known as the beneficiary). This property is not part of the banks assets and cannot be subject to a lien or attached for bank obligations. The beneficiary has all ownership rights to the property and may sell, lease, mortgage, pass to heirs, etc.. or do any other legal thing with the property .

Why trust deed ownership?

The trust agreement was established by the Mexican government for foreigners interested in owning property in México. It has the benefit of the bank overseeing the deed. A further benefit has been that co-owners can be listed on a trust deed using solidaridad activa. Upon the demise of one, the property automatically goes to the other and probate is avoided. The importance of the designation can not be understated as this allows either party to sell the property and does not require the agreement and signature of all parties. Another advantage is that a beneficiary can be named, which also avoids probate. This beneficiary may be unrelated to the owner.

How long does the Trust Deed last?

As of 1994, trusts may be granted and extended in 50 year periods. If you purchase property currently held in a trust deed, a new 50 year period can be established or the existing trust deed may be assigned. Trusts are renewable at any time by simple application. Multiple properties may be held in one single trust.

It was never the intent that the properties pass back to the government at the end of the trust period, which has been a common fear of purchasers. This does not happen.

Trustee Fees

There is an annual fee charged by the trustee bank for management of the trust. The amount charged varies. Ask your real estate professional for current bank fees.

How are these trust deeds established?

The fideicomiso or trust is established by a Notary. In México, the designation of an attorney, known as a Notary represents a high level of legal standing, and their services are required for the transfer of real estate. Because of the large number of foreign owned properties in México, and especially in areas such as Ajijic, establishing a trust has become a routine procedure. It is not a complicated process, and standard forms are utilized. As part of the escrow process, your real estate professional will assist you in your dealings with your notary.

Direct Deed Ownership

The deed is the history of the property and will indicate who is the legal owner. The Direct Property Deed (Escritura Pública en Dominio Directo) is outright ownership of the property. The buyer is listed on the deed as the direct owner. There is no yearly or administration fee, as there is with a bank trust. However, with a Direct Property Deed there is a process of application for each foreigner who is registered on the deed. The process of giving a notice for a direct deed to Relaciones Exteriores takes a minimum of 8 days and is taken care of by the buyer´s notary of choice.

As of September 1995, a beneficiary can be designated in a Direct Property Deed. Probate is no longer automatic with a Direct Property Deed and a will is not essential to pass on the property when an owner of record dies. A beneficiary in a Direct Property Deed must be a spouse, parent or offspring. For all property owners a Mexican will is strongly recommended. A notary can help you structure your will.
Fee structure for IMSS Health Insurance

Legislation enacted December 21, 2001 means a couple aged over 60 will pay more for annual Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) family medical insurance, but a single person in this age range will pay about 30 percent less.

Annual IMSS insurance fees are now being charged per individual instead of per family. Under the new rules, coverage for a single person aged over 60 costs $3,472 pesos, and a spouse the same amount again. Children aged from 0-19 are assessed at $1,320 pesos each. individuals aged 20-39, $ 1.543.70 pesos, and aged 40-59, $ 2,307.10pesos.

Annual renewals are charged at the same rates. All foreign residents of Mexico and their dependants, regardless of their immigration status, may apply for IMSS health care in the “Seguro de Salud para la Familia” program even with the new charges, the cost is by far the least expensive health-care option in Mexico. The coverage is quite broad and include consultations, tests, hospitalization, surgery and medicines.

New applicants will be asked to fill out a medical questionnaire (in Spanish ) stating any preexisting conditions. The IMSS will not insure heads of family and dependants with preexisting medical conditions it describes as “chronic ailments “.

They include AIDS, renal insufficiency, diabetes, mellitus, cirrhosis of the liver, heart disease, and some other medical conditions.

The full list of conditions is specified in the Reglamento del Seguro de Salud Para la Familia ( article 11 ), which can be purchased at most bookstores.

For other conditions there are waiting periods form six months to two years after inscription before attention may be received (see article 12 ). Dental treatment is limited to extractions and cleaning; esthetic surgery is not included, nor are eyeglasses and hearing aids.

Those living in Chapala, Ajijic, Tlaquepaque, Tonala and the Reforma and Libertad sectors of Guadalajara must apply at the IMSS office at Calzada Independencia Norte 580, corner of Juan Alvarez in Guadalajara.

All offices are open Monday to Friday from 8 a.m. to 2 p.m. Only one trip to Guadalajara is needed to apply for coverage and pay the annual fee, according to IMSS officials. Coverage begins the first working day of the month following the one in which the application is approved.


Driver’s License Requirements

1. FM-3 or FM-2

2. Passport

3. Letter of recommendation from a business person (with logo, signature and cedula (seal) and copy of writer’s photo identification)

4. Proof of residence with a date not more than 90 days old (receipt for electricity, water, telephone, predial, etc.) in your name or in the name of a relative with the same last name. If receipt is in your married name, present your marriage certificate.

5. Application for license from Hacienda office in the Chapala Post Office building.

6. Blood test (available at any lab)

7. Eye exam (available from an optometrist)

8. It is suggested to have someone has to drive you ( To Ocotlan) and that person must speak Spanish.

NOTE:

Without the required documents, you will probably not get a license.

Allow between 30 minutes and 2 1/2 hours to get your license.

Original and one copy of all documents to the Transito office in El Salto or Ocotlan.

Automobile – $435 every 5 years
Chauffeur – $494 every 5 years


Other Important Information

Tipping practice?

The practice seems to be 10% for adequate service, 15% for really good. Tips are typically given to shuttle drivers, restaurant waiters and to hotel cleaning staff. Some say that taxi drivers are not usually tipped, but we do. Times are tough for the average Mexican. The amount of our tip to these people is not much in our terms, but means a lot to them.

Getting a bus or a taxi?

The front desk at your hotel will call a taxi for you.

Otherwise, you just wave one down, out on the street. It’s not like New York, where you see a taxi every 10 seconds, but you shouldn’t have much of a wait. The taxi fees are regulated by the state, and are metered. For long trips, you may want to ask beforehand, just to be safe, how much the trip will be.

The taxis park in the city center area in both Ajijic and Chapala.

Buses run between Chapala and Ajijic all the time. The bigger buses you see stay on the highway. The smaller “school bus” sized buses travel into the little village enroute. Often, they are crowded, but also very entertaining. Sometimes, one of the passengers could be singing a song, or strumming on a guitar. Nobody would be upset, or surprised, if you sang along! There are bus stops along the bus route, but nothing is well marked. Just flagging the bus down is all you have to do. Mention your destination when you get on the bus. The driver will advise how many pesos to pay and stop the bus when it reaches your destination.

The charge is very little, so be sure to get on the bus with a bunch of small pesos in your pocket.

The buses are safe, and reliable. The only thing you have to be careful about is that they do stop their service quite early at night (we have been stranded as early as 10:00 p.m. on one occasion). I would plan on service being stopped around 9:00 p.m.

Preguntas más frecuentes!

 

LO QUE DEBE ESPERAR DE SU AGENTE!

Comunicación constante …

Usted debe esperar para oír o recibir un informe de avance al menos dos veces al mes. Aunque ha habido poca o ninguna actividad en su casa, usted debe saberlo de su agente.

Disponibilidad para atender las consultas …

De ti y de perspectivas! Doy la bienvenida a las llamadas a nuestra oficina. Si tiene alguna duda, quiero tratar con ellos de inmediato. Si no estoy en la oficina, por favor llame a mi celular

Publicidad constante y eficaz …

Su agente debe tener un plan para dejar dónde, cuándo y con qué frecuencia su casa le mostró ser. Varias revistas de publicidad están disponibles, South Point, Ojo del Lago, Guadalajara Reporter y el Lago de Chapala Review.

Tiempo Completo, esfuerzo dedicado …

Usted debe esperar no menos del 100% de esfuerzo de su agente. Estoy dedicado a servir a la mejor de mis vendedores.

LAS DIEZ RAZONES PARA COMPRAR UNA CASA EN LA ZONA DEL LAGO DE CHAPALA

  1. La belleza de la zona, con muchas plantas tropicales y árboles también incluye 100 kilómetros de frente sobre el Lago de Chapala y la majestuosidad de las montañas de Sierra Madre.
  2. La calidez y la hospitalidad de los residentes es contagiosa. Usted se sentirá como en casa!
  3. El clima excepcional, se enfrió un poco a la altura de milla y calentado por los días de sol llenas le da un clima durante todo el año moderado.
  4. La baja tasa de criminalidad en la zona que da una sensación de seguridad.
  5. Un aeropuerto internacional está a unos minutos de distancia por lo tanto te da fácil acceso.
  6. El costo de vida es bajo y la gente tiende a entretener mucho en casa, por lo tanto gastar menos.
  7. Hay tantos activos de la comunidad y las organizaciones de servicios sociales que dan la bienvenida a la participación de los nuevos residentes de Ajijic. Muchos han tomado lecciones de arte, español, paseos a caballo, tenis y danza. Otros encuentran el tiempo para entrar en un régimen de ejercicio regular y al menos caminatas diarias.
  8. Hay tanto que hacer que su familia y amigos les encantará visitar.
  9. A pesar de la atmósfera de pueblo pequeño, Ajijic ofrece una amplia gama de servicios y comodidades, incluyendo muchos restaurantes.
  10. Hay una sensación genuina de la vida del pueblo mexicano establecido a lo largo de las calles empedradas. La manera relajada Nacionales de la vida parece borrarse y usted encontrará que usted es libre de estrés que puede agregar muchos años a su vida!

Una inmejorable calidad de vida!

Preguntas más frecuentes

Comprar una casa en Jalisco México

¿Qué necesita para comprar bienes raíces en México?
  • Pasaporte
  • VISA – Con sello legible en la parte posterior
  • 10% del precio de compra Oferta para el pago inicial (depósito de garantía)
  • Un Notario (Los abogados que hayan sido designados para el cargo de Notario).
  • Notificación SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores).
  • ¿Es usted el propietario de la tierra?

Sí. Hay restricciones en las propiedades frente al mar y las propiedades colindantes de otros países.

¿Cómo recibo título a mi Real Estate? Usted tiene una opción:

  1. Escritura directa (similares a los EE.UU.)

Beneficiarios: Debe tener línea directa o cónyuges

No hay cuotas anuales

  1. Trust – La propiedad se mantiene en depósito por un banco de su elección
  • Beneficios: Cualquier persona puede nombrar a un beneficiario
  • Problemas: Cuota Anual del Banco de aproximadamente $ 450 USD por año
  1. ¿Quién paga los costos de cierre?
  • El comprador paga todos los costos de cierre
  1. ¿Qué hace la paga del vendedor?
  • Comisión.
  • Las ganancias de capital (en su caso)

Ser dueño de la propiedad en México

¿Cómo comprar una propiedad en México?

Desde 1973, los ciudadanos mexicanos no han sido capaces de comprar una propiedad en México, con propiedades sólo costeras y fronterizas de propiedad a través de un fideicomiso establecido con un banco mexicano. Los extranjeros pueden ser propietarios de la tierra directamente rural o urbano en el interior de México, con ciertas limitaciones sobre determinadas extensiones agrícolas.

Financiación

Las transacciones de bienes raíces en México son generalmente transacciones en efectivo, con pocos casos de financiamiento del dueño disponible. La. alto costo del dinero (tasas de interés) ha hecho poco atractivas propiedades de financiamiento para muchos. Hasta hace poco, ha habido una ausencia de servicios de la compañía de hipotecas en la zona. En la actualidad hay unas pocas empresas o inversionistas extranjeros que hacen préstamos a mediano plazo disponible. Si lo desea, lo investigarlo.

Trust Propiedad Escritura en México

¿Cómo funciona el fideicomiso?

El banco (conocido como el administrador) tiene el contrato de fideicomiso para la persona que está comprando la propiedad (conocido como el beneficiario). Esta propiedad no es parte de los activos de los bancos y no puede ser objeto de un gravamen o unidos por obligaciones bancarias. El beneficiario tiene todos los derechos de propiedad sobre la propiedad y puede vender, arrendar, hipotecar, pasan a los herederos, etc. o hacer cualquier otra cosa con la propiedad legal.
¿Por qué la propiedad escritura de fideicomiso?
El contrato de fideicomiso fue establecido por el gobierno mexicano para extranjeros interesados ??en tener una propiedad en México. Tiene la ventaja de que el banco la supervisión de la obra. Otro beneficio ha sido que los copropietarios puede ser incluido en el contrato de fideicomiso con Solidaridad Activa. Tras la desaparición de una parte, la propiedad pasa automáticamente a la otra y se evita la legalización de un testamento. La importancia de la designación no puede ser subestimada ya que esto permite que cualquiera de las partes de vender la propiedad y no requiere el acuerdo y firma de todas las partes. Otra ventaja es que un beneficiario puede ser nombrado, que también evita testamentaria. El beneficiario puede no estar relacionado con el dueño.

¿Cuánto dura el Contrato de Fideicomiso pasado?

A partir de 1994, los fideicomisos pueden concederse y se amplió en 50 periodos de un año. Si usted compra la propiedad actualmente en manos de un fideicomiso, un nuevo período de 50 años puede ser establecida o la escritura de fideicomiso existente puede ser asignada.
Los fideicomisos son renovables en cualquier momento mediante solicitud simple. Varias propiedades pueden mantenerse en un fideicomiso individual.
Nunca fue la intención de que las propiedades de pasar de nuevo al gobierno al final del período de la confianza, que ha sido un temor común de los compradores. Esto no sucede.
 

Honorarios Fiduciarios

Hay una cuota anual que cobra el banco fiduciario para la administración del fideicomiso. La cantidad cobrada varía. Pregunte a su profesional de bienes raíces para comisiones bancarias actuales.
 

¿Cómo son estas escrituras fiduciarias establecidas?

El fideicomiso o fideicomiso se establece por un Notario. En México, la designación de un abogado, conocido como Notario representa un alto nivel de capacidad jurídica, y sus servicios son necesarios para la transferencia de bienes inmuebles. Debido a la gran cantidad de inmuebles en propiedad extranjera en México, y en especial en áreas como Ajijic, el establecimiento de un fideicomiso se ha convertido en un procedimiento rutinario. No es un proceso complicado, y formularios estándar utilizados son. Como parte del proceso de depósito en garantía, su profesional de bienes raíces le ayudará en sus relaciones con su notario.

Propiedad Escritura Directa

La escritura es la historia de la propiedad y se indica quién es el propietario legal. El título de propiedad directa (Escritura Pública en Dominio Directo) es propiedad absoluta de la propiedad. El comprador está en la lista en la escritura como propietario directo. No hay cuota anual o administración, ya que es con un fideicomiso. Sin embargo, con un título de propiedad directa hay un proceso de aplicación de cada extranjero que se registra en la escritura. El proceso de dar un aviso por un acto directo de Relaciones Exteriores tiene un mínimo de 8 días y está a cargo de notario del comprador de la opción.
 
En septiembre de 1995, un beneficiario puede ser designado en un título de propiedad directa. Sucesiones ya no es automático con un título de propiedad directa y la voluntad no es esencial para transmitir la propiedad cuando un propietario registrado muere. Un beneficiario de un título de propiedad directa debe ser un cónyuge, padre o hijo. Para todos los propietarios de una voluntad mexicano es muy recomendable. Un notario puede ayudarle a estructurar su voluntad.

Cuota estructura de Seguro de Salud IMSS

La legislación promulgada 21 de diciembre 2001: una pareja mayor de 60 años tendrá que pagar más por año el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) Seguro médico de la familia, pero una sola persona en este rango de edad va a pagar un 30 por ciento menos.
 
Anuales de las primas de seguros del IMSS están siendo cargado por individuo en lugar de por familia. Bajo las nuevas reglas, la cobertura para una sola persona de más de 60 cuesta $ 3.472 pesos, y un cónyuge la misma cantidad de nuevo. Los niños de 0 a 19 son evaluados en $ 1.320 pesos cada uno. los individuos de 20-39 $ 1.543.70, pesos y edades 40-59, $ 2,307.10 pesos.
Las renovaciones anuales se cobran las mismas tarifas.
Todos los residentes extranjeros de México y sus familiares a cargo, independientemente de su condición migratoria, pueden solicitar atención médica del IMSS en el “Seguro de Salud para la Familia” del programa, incluso con los nuevos cargos, el costo es de lejos el menos caro opción de atención sanitaria en México. La cobertura es bastante amplia e incluye consultas, exámenes, hospitalización, cirugía y medicamentos.
 
Los nuevos solicitantes se les pedirá que llene un cuestionario médico (en español) que indique cualquier condición preexistente. El IMSS no aseguran a los jefes de familia y personas a cargo con condiciones médicas preexistentes que describe como “enfermedades crónicas”.
Estos incluyen SIDA, insuficiencia renal, diabetes, mellitus, cirrosis del hígado, enfermedades del corazón, y algunas otras condiciones médicas.
 
La lista completa de las condiciones que se especifican en el reglamento del Seguro de Salud Para la Familia (artículo 11), que se pueden comprar en la mayoría de las librerías.
 
Para otras condiciones existen períodos de espera formar seis meses a dos años después de la inscripción antes de la atención puede ser recibida (véase el artículo 12). El tratamiento dental se limita a extracciones y limpieza, cirugía estética no está incluido, ni anteojos y audífonos.
Los que viven en Chapala, Ajijic, Tlaquepaque, Tonalá y Reforma y los sectores Libertad de Guadalajara debe solicitar en la oficina del IMSS en Calzada Independencia Norte 580, esquina con Juan Alvarez en Guadalajara.
 
Todas las oficinas están abiertas de lunes a viernes de 8 a.m.-2 p.m. Sólo un viaje a Guadalajara es necesaria para solicitar la cobertura y pagar la cuota anual, de acuerdo con funcionarios del IMSS. La cobertura comienza el primer día hábil del mes siguiente a aquel en que se apruebe la solicitud.

Requisitos para la licencia de conducir

1. FM-3 o FM-2
2. Pasaporte
3. Carta de recomendación de una persona de negocios (con logotipo, firma y cédula (sello) y copia de identificación con fotografía del escritor)
4. Prueba de residencia con fecha de no más de 90 días (recibo de luz, agua, teléfono, predial, etc) en su nombre o en nombre de un familiar con el mismo apellido. Si la recepción es en su nombre de casada, presente su certificado de matrimonio.
5. Solicitud de licencia de la oficina de Hacienda en el edificio de Chapala Post.
6. Análisis de sangre (disponible en cualquier laboratorio)
7. Examen de la vista (disponible a partir de un optometrista)
8. Se sugiere que alguien tiene que conducir (a Ocotlán) y esa persona tiene que hablar español.

NOTA:

Sin los documentos necesarios, probablemente no recibirá una licencia.
Deje que entre 30 minutos y 2 horas 1/2 a obtener su licencia.
Original y copia de todos los documentos a la oficina de Tránsito de El Salto y Ocotlán.
Automóvil – 435 $ cada 5 años
Chofer – 494 $ cada 5 años

Otra información importante

Práctica propinas?
 
La práctica parece ser del 10% para el servicio adecuado, el 15% muy bueno. Consejos se suele dar a los conductores de transporte, camareros del restaurante y el personal del hotel la limpieza. Algunos dicen que los taxistas no suelen ser propina, pero nosotros sí. Los tiempos son difíciles para el mexicano promedio. El monto de la propina a esta gente no hay mucho en nuestros términos, pero significa mucho para ellos.
Conseguir un autobús o un taxi?
La recepción en el hotel te puede llamar un taxi para usted.
De lo contrario, sólo una ola hacia abajo, a la calle. No es como Nueva York, donde se ve un taxi cada 10 segundos, pero que no debería tener mucho de una espera. Las tarifas de taxis están regulados por el Estado, y se dosifica están. Para viajes largos, usted puede preguntar de antemano, sólo para estar seguro, ¿cuánto será el viaje.

El parque de taxis en la zona centro de la ciudad, tanto en Ajijic y Chapala.

Los autobuses salen entre Chapala y Ajijic todo el tiempo. Los autobuses más grandes que se ven permanecer en la carretera. El más pequeño “autobús escolar” autobuses de viaje de tamaño en la ruta pequeña aldea. A menudo, se lleno de gente, pero también muy entretenido. A veces, uno de los pasajeros podría cantar una canción, o rasgueo de una guitarra. Nadie se molesta, o sorprendido, si cantaba! Hay paradas de autobús a lo largo de la ruta del autobús, pero nada está bien señalizado. Sólo marcar el autobús hacia abajo es todo lo que tienes que hacer. Mencione su destino al llegar en el autobús. El conductor avisará cuántos pesos para pagar y dejar el autobús cuando llegue a su destino.

La carga es muy pequeña, así que asegúrese de subir al autobús con un montón de pequeños pesos en el bolsillo.

Los autobuses son seguros y confiables. Lo único que tienes que tener cuidado es que se detenga el servicio muy temprano en la noche (nos hemos quedado varados ya desde las 10:00 pm en una ocasión). Me volvería a planear el servicio que se detuvo a las 9:00 pm

 

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